꼬마건물 임대(월세)수익 내역입니다. 소액투자 운영팁 +1261 [19]

아까 낮에 올렸는데 의외로 덧글이나 쪽지로 여쭤보시는 부분이 있어서 조금 추가해서 올립니다.

꼬마건물 임대 수익 내역입니다. 소액투자처 찾으시는분들께 유용할듯합니다.

제가 투자하는 방식이 무조건 맞다는 건 아닙니다.

다른 더 좋은 투자방법도 많을것이구요..

이런방법도 있다 정도로 보셔도될것같습니다.

어쩌면 잘못된 방법일수도있구요..^^

사회경험많으시고 원래 임대를 자주해보신분들이야 당연한 말을 적어놨네라고 생각하시겠지만.

주로 투자에 아직 관심이 없으셨던..예를들어 저같은 또래 30대 초반 정도 되시는 이제막 사회생활시작하는분이라든지.. 젊은분들은 아직 개념이 서있지 않으신분들도 계실거라생각해서 공유해보려합니다.

저는 서울에 혼자 올라와 결혼해서 이쁜아기와 아내와 지내고있습니다.

저희집은 제가 고등학교때 약10여년전 빚보증잘못서서 경매에 넘어가고

어머니랑만 둘이서 단칸방월세에서 살면서 이후로 저축하며 쓰러져가는 단층짜리 첫주택을 시작으로 대부분 주택 매매와 임대로 자산을 모아왔습니다. 때문에 아파트나 토지 등 다른 투자처가 많지만 익숙치 않아서 주택을 주로 구매해서 리모델링+임대+재판매 하는방식으로 수익을 냈습니다.

결혼전까지는 어머니돈 제돈을 합해서 투자했고 결혼한 지금은 제돈을 떼와서 와이프와 상의하면서 투자합니다.

약 1년 전 물껀을 보다가 마음에 드는게있어 지방에있는 9가구짜리 다가구 건물을 구입했습니다.

대지 67평

건축면적 40평짜리입니다.

원룸4 투룸4 주인세대1입니다.

3억7천에 각종세금복비등 500정도 들어갔고 1년여동안 각종 수리 및 유지비 한..  넉넉잡아 500정도 들어간것같습니다. 

그냥 매입금액 3억8천이고 대출1억5천입니다.

현재 보증금 임대액수는 1억5천에 월세 236만원입니다.

내용은

201호 100/30

202호 200/38

203호 4000/5

204호 100/30

301호 200/30

302호 300/33

303호 4000/5

304호 100/35

401호 6000/30

매가 38000 - 보증금 15000 - 대출 15000 = 투자금액 8천 . 이정도 됩니다.

서울이었으면.. 원룸 전세값도 안 되겠네요..

현재는 2집 빼고 제가 매매 하고나서 다 내보내고 집 손 봐서 새로운 세입자를 구해서 한동안은 나갈일 없을듯네요.

일단 고정 비용은

수도비 15만원 전후

화재보험료(만기시 대부분 돌려받음) 10만원

건물전체인터넷+TV 10만원

청소비 5만원

이자 약 50정도.

세금 물어보시는데 1년통틀어 몇십수준이고 부담되는수준은 아닙니다.

세금은 개별주택가액이나 공동주택가액의 과표를잡고 세율을 적용해하기때문에 많지 않습니다.

복비는 직거래, 부동산비 반반정도 됩니다. 2년에 한번이고.. 또 한번들어오면잘 안나가서 많이 나가지는 않습니다.

그리고 여기저기 세입자가 고쳐달라고 뭐가 고장났네 마네 한번씩 할때있습니다. 그럼 몇만원정도 들어가는정도됩니다.

음.. 더있었나?^^: 기억이잘.ㅎ암튼요..이정도구요.

이제 운영 팁입니다.

1. 여기저기 고장나서 소모품이라든지 도배라든지 청소라든지 페인트 등등.. 할수있는건 직접 해야됩니다.

이게 인건비가 뭐만 하나 하루부르면 20~30은 기본 깨집이다. 이틀 사흘하면..끔찍하죠. 왠만하면 직접해야됩니다.

페인트 도배지 수도꼭지같은 소모품 등 도매집가서 사오시면 되고 하는법은 파는곳에서 물어보든지 인터넷보면 많이 나옵니다.

2. 이자가 다소 비싸도  마이너스통장으로 대출받는게 나은듯합니다.

소액투자기 때문에 돈 많으면 어차피 이런 주택안사요. 더 큰거사지..

대출을 고정으로 해놓으면 세입자 돈 빼줄때 그때그때마다 돈 통장에 넣어놓고 사시는분 없을거에요.. 몇백에서 몇천씩 돈마련하기 쉽지 않습니다.마이너스통장활용해서 넣다뻈다 하시면되구요.

기타 일해서 근로소득발생 하면 이 건물담보로 대출받은 마이너스통장 갚아나가시면됩니다.

3. 당연한거지만 입지가 정말 중요해요. 저희집 같은경우..이전보유했떤 주택들도 다들 그렇고.. 공실생긴적이 거의 없습니다.

세입자 내보내고 1달이내에 거의 항상 다 찼구요.

주변에 학교 직장 교통 주변환경 등등.. 정말 잘 봐야됩니다. 생각하고 생각해서 나같으면 이동네살수있을까 생각해보시면돼요.

공실생기면 한..반절이 공식생기지않는이상 손해는 아닙니다만 .그래도 수익이 떨어지잖아요..

4. 거기다가 이 건물사면 떨어지진 않을지 수요를 또 봐야됩니다.

경기가 안 좋아도 수요가 받쳐주면 건물가격이 잘 안빠집니다.

현재 말씀드린 건물도 현재 시가 4억5천이상은 받을 수 있는 상태입니다. 수요가 있으면 건물값이 잘 안 빠집니다.

제가 거주하는 서울에서 ..가까운 위성도시에 이전에 소형 주공아파트도 하나 구입해서 보유중인데 경기가 아무리안좋아도

소형평수에다가 수요가 바쳐주면 가격이 잘 안 빠집니다.

부동산은 수익도 수익이지만 환급성이 정말 중요하다는생각인데. 수요가 안 받쳐주면 환급성이 좋지 못합니다.

5.구입을 하실때는 최대한 많이 알아보셔야 합니다. 적어도 100집은 봐야지요..

제가 현재 서울(잠실)에 거주하는 전세만 하더라도 저는 40집정도 보고서야 맘에드는집이 나타나 골랐습니다.

현재 이집도 무수히 알아보고 알아보고 알아보고 알아보고 알아보고 알아봐서 주변보다 가격쳐서 낮게는 구매한건맞지만.
어차피 비쌌으면 안 샀을테니까요.. 알아보면 별별 사연 다 쌓인 매물이 어마어마하게 많습니다..
주변 재건축+재개발 지역 이주 수요를 보고 샀기때문에 제가 사고 나서 시세가 전반적으로 좀 올른것도있구요.

6. 종잣돈.. 이게 문제죠..  < 이건 젊은 분들에게 해당되는 내용입니다. >

연배가있으신분들은 수입자체가 많으시겠지만 젊은사람들은 이제 사회초년생이라 종잣돈 모으는게 쉽지 않습니다.

저는 직업군인 이었습니다.  그때 쥐꼬리만한 원래 100얼마받았었고 중위전역했는데 이후로 나와서 직장다녀봤지만 얼마 월급 주지도 않더라구요. 그냥 때리치고 이일 저일 닥치는대로 해서 남들이 볼때 하기 싫은일 이라도 해서 보통 300~500정도 벌었던것같아요. 그리고선 한 3년 후가 되니까 조금 종잣돈이 모여서 신용대출이빠이 받아 투자하기 시작했습니다.

대출이 위험하지 않느냐 라고 생각하실수도있지만 갚을 자신있으면 자신을 믿고 은행에서 빌려도 된다는 생각입니다.

일단 귀차니즘을 이기고 투잡에 손을 대시는것도 괜찮은 방법같습니다.

7. 최대한 이쁘게 꾸며놔야 집이 비싸게 빨리 나갑니다.

같은동네 옆집이라도 구축은 방이 잘 안빠지는데 신축은 비싸도 잘 나갑니다.

그리고 풀옵션은 당연한건데.. 사실 풀옵션이라해봐야 들어가는거 별로없어요.

낡은 싱크대 상판만 들어내고 대리석이랑 까스렌지만 바꿨더니 새싱크대 됐고

냉장고작은거 에어컨은 원래 달려있고 세탁이 통돌이 옛날꺼 tv..것두 요즘 싸죠..

인터넷 tv는 어차피 들어가는거고.. 음..옵션이 있나 없나 크게 투자비용이 차이가 안나요.

있을건 다있는게 나아요.

내부만 이쁘게 해놓으면 건축연수가 5년이니 10년이니 세입자들은 등기부등본 내용 쳐다보지도 않습니다.

8. 부동산 몇개 뚫어놓고 음료수 사다 바치고 복비 줄때 1~2만원 식사비 챙겨주면 다른집보다 더 빨리 뺴줍니다.

사람이 정이라는게 있잖아요.. 그렇게 못된 부동산만 있는건 아니에요.

사실 집이 좋아서 빨리나가는건 아니에요 싸고 좋은 다른집 많은데 우리집이 더 먼저 나가는경우도 많습니다.

부동산 사장님 말빨이에요.

9. 마지막으로 스스로 생각하고 머리굴려서 투자결정은 본인이 해야됩니다.

잘 돼도 내탓 못 돼도 내탓입니다.

누가 좋다더라 해서 어디 투자해서 잘 되는사람 못봤습니다.

애널리스트 말듣고 주식산사람들 잘 된꼴 못보고

부동산방송 투자 전문가들은 다 높은차익남기는 사람들입니다..

가능한한 많은 조언은 듣되 골라들으세요.

팔랑귀는 안돼요

10.  돈 많은 사람은 투자하기 쉽습니다. 그냥 강남에 건물하나 사두면되죠..

없는돈가지고 먹고살라니까 참으로 녹록치 않네요..

참.. 우리 젋은이들 먹고살기 힘듭니다.. 다들 힘내시구요..

좋은 결실있길..

정답이 아닙니다..오늘 쉬는날이라 경험했던것 쉬엄쉬엄 풀어놓은 이야기일뿐..

참고만하세요! ^^